토지 규제의 세계: 부동산 투자 전 알아야 할 공적규제

토지이용계획확인서: 부동산 투자의 첫걸음

부동산 투자를 고려하고 계신가요? 토지를 매입하거나 건축을 계획하기 전에 반드시 확인해야 할 중요한 문서가 있습니다. 바로 '토지이용계획확인서'입니다. 이 문서는 해당 토지의 현재 상태, 용도, 미래 개발 가능성 등을 종합적으로 보여주는 필수 서류로, 토지의 환경적, 물리적, 공간적 입지특성을 종합적으로 평가한 결과를 담고 있습니다[1][9].

토지이용계획확인서는 크게 두 가지 방법으로 확인할 수 있습니다. 첫째, 토지이음(https://www.eum.go.kr) 이라는 국토교통부 사이트에서 무료로 열람할 수 있습니다. 다만 이는 공식 문서로 인정되지 않는다는 점을 유의하세요. 둘째, 정부24, 시·군·구청 방문, 무인민원발급기 등을 통해 공식 문서로 발급받을 수 있습니다. 이 경우 소정의 수수료가 발생합니다[9][3].

토지이용계획확인서에는 토지의 기본 정보(소재지, 지목, 면적 등), 지역 및 지구 지정 현황(용도지역, 용도지구 등), 토지 이용 가능 여부(건축 가능 여부, 건폐율, 용적률 등), 미래 도시계획 등 다양한 정보가 담겨 있습니다. 이를 통해 토지의 현재 가치뿐만 아니라 미래 가치까지 예측할 수 있어, 안전한 부동산 거래를 위한 필수 요소입니다[9][14].

도시계획조례: 지역별 특성을 반영한 토지이용 규제

각 지방자치단체는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거하여 도시계획조례를 제정하고 있습니다. 이 조례는 해당 지역의 특성을 반영한 토지이용 규제를 담고 있어, 지역별로 다른 규제 내용을 확인할 수 있는 중요한 자료입니다[4].

예를 들어, 서울특별시 도시계획 조례를 살펴보면, 제20조에서는 "허가를 받지 아니하여도 되는 경미한 행위"를 규정하고 있습니다. 무게가 30톤 이하, 부피가 30세제곱미터 이하 및 수평투영면적이 30제곱미터 이하인 공작물을 설치하는 행위 등이 이에 해당합니다[4].

도시계획조례는 자치법규정보시스템(https://elis.go.kr)에서 확인할 수 있으며, 토지 매입이나 건축 계획 시 반드시 해당 지역의 조례를 확인하여 규제 사항을 파악해야 합니다. 특히, 도시계획 및 관리의 기본방향, 광역도시계획 및 도시기본계획, 도시관리계획의 입안 등에 관한 세부 규정을 담고 있어 토지 이용에 관한 전반적인 규제를 이해하는 데 도움이 됩니다[4].

지구단위계획: 세부적인 토지이용 가이드라인

지구단위계획은 「(구)도시계획법」에 의한 상세계획과 「건축법」에 의한 도시설계를 하나로 통합한 제도로, 평면적인 토지이용계획과 입체적인 건축계획의 중간적 성격을 지닙니다[10]. 이는 특정 지역의 토지를 어떻게 개발하고 관리할 것인지에 대한 세부적인 가이드라인을 제공합니다.

지구단위계획은 도시지역 내 용도지구, 「도시개발법」에 의한 도시개발구역, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역 등 양호한 환경의 확보나 기능 및 미관의 증진이 필요한 지역을 대상으로 수립됩니다[10][15].

지구단위계획구역에서는 건축물의 용도, 종류, 규모 등에 대한 제한을 강화 또는 완화하거나, 건폐율과 용적률을 강화 또는 완화할 수 있습니다. 또한, 「건축법」에 의한 대지안의 조경, 공개공지 등의 규정, 「주차장법」에 의한 부설주차장 규정 등을 완화하여 적용할 수 있어 개발 가능성에 큰 영향을 미칩니다[10].

지구단위계획을 확인하는 방법은 크게 세 가지가 있습니다. 첫째, 토지이음(https://www.eum.go.kr) 사이트에서 특정 지구단위계획 규정을 받는 토지 지번을 검색하여 확인할 수 있습니다. 둘째, 서울특별시 내 토지의 경우 서울도시계획포털에서 편리하게 확인할 수 있습니다. 지도 상단에서 지번이나 도로명 주소로 검색하면 해당 주소의 지구단위계획구역 지정 여부와 고시된 상세 지구단위계획을 확인할 수 있습니다[5][10]. 셋째, 각 지자체 웹사이트에서도 관련 정보를 찾아볼 수 있습니다[10].

환지예정증명서: 도시개발사업의 핵심 문서

도시개발사업이 진행 중인 지역에서는 '환지예정증명서'가 중요한 역할을 합니다. 환지란 도시개발사업으로 인해 기존 토지 대신 새로운 토지를 받게 되는 것을 말하며, 환지예정증명서는 이러한 환지 계획에 따라 예정된 토지의 위치와 면적을 증명하는 문서입니다[11].

환지예정지 지정은 환지계획에서 정해진 권리관계를 현실화하는 중간단계의 집행행위로, 환지계획이 작성된 이후 환지처분이 있기까지 많은 시간이 소요되므로 환지처분 전 단계에서 환지예정지의 위치와 면적을 구체화함으로써 종전 토지에 대한 권리관계의 불안정한 상태를 해소하기 위한 것입니다[11].

도시개발사업을 추진하기 위해서는 당해 토지 소유자들이 도시개발법에서 정한 일정한 양식의 동의서를 받아 대상 토지 면적의 2/3 이상(소유자 1/2 이상 포함)의 동의를 받아야 합니다[6]. 이후 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립 제안, 주민공람 및 관계기관 협의, 도시계획위원회 심의, 도시개발구역 및 개발계획 고시, 도시개발사업 조합설립, 사업시행자 지정, 실시계획수립 승인 신청, 관계기관 협의, 실시계획인가 고시, 환지계획수립, 환지계획인가고시, 공사시행 및 준공처리 등의 절차가 진행됩니다[6].

환지예정증명서는 도시개발사업소를 방문하여 발급받을 수 있으며, 이를 통해 도시개발사업 이후 받게 될 토지의 위치와 면적을 미리 확인할 수 있습니다. 이는 도시개발사업 구역 내 토지 매입을 고려하는 투자자에게 매우 중요한 정보를 제공합니다[11].

한국의 토지이용 거버넌스: 국제적 시각

OECD 보고서에 따르면, 한국은 포괄적이고 잘 구조화된 위계적 토지이용 계획 및 도시 재생 프레임워크를 갖추고 있습니다[13]. 국토종합계획은 토지이용에 대한 일반적인 프레임워크와 사회경제적 발전, 환경 보호, 공간 계획 및 웰빙에 대한 장기 비전을 제공합니다[8].

그러나 한국의 계획 및 구역 시스템은 포괄적이지만 제한적이고 복잡합니다. 토지이용 구역 규제는 한국의 토지이용 통제의 기초이며, 표준화되고 경직된 구역 규제는 각 지역이나 동네의 특정 맥락을 고려하지 않고 전국 영토에 적용됩니다[8].

OECD는 한국 정부가 도시 재생 의제의 결과를 강화하기 위해 토지이용에 대한 더 유연하고 역동적인 접근 방식을 도입할 기회가 있다고 주장합니다[13]. 이는 토지이용 계획 및 도시 재생에 시민 참여를 포함하는 것이 계획, 결정 및 결과의 기초로 더 나은 품질의 정보를 수집하는 데 필수적이라는 점을 강조합니다[13].

토지적성평가제도: 과학적인 토지이용 계획의 기초

토지적성평가제도는 토지의 환경적, 물리적, 공간적 입지특성을 종합적으로 평가한 후, 검증기관의 검증을 거쳐 그 결과를 도시계획에 활용하기 위한 제도입니다[1]. 이는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제20조제2항, 27조제3항 및 국토교통부 훈령 제 1745호 '토지의 적성평가에 관한 지침'에 법적 근거를 두고 있습니다[1].

토지적성평가 결과는 도시·군 기본계획 수립 및 변경, 도시·군 관리계획 입안 등에 활용됩니다. 특히, 도시관리계획 입안 시 토지적성평가 결과를 반영해야 하며, 이는 도시관리계획 입안의 제안서에 포함되어야 하는 중요한 요소입니다[1][4].

토지적성평가 시행주체는 한국국토정보공사와 협의하여 지침에 의한 토지적성평가 결과의 검증을 의뢰해야 하며, 검증기관으로부터 통보된 검증의견을 반영해야 합니다[1]. 이러한 과학적인 평가 과정을 통해 토지의 적성에 맞는 합리적인 이용 계획을 수립할 수 있습니다.

결론: 공적규제 이해의 중요성

부동산 투자 및 개발 계획 시 공적규제에 대한 이해는 필수적입니다. 토지이용계획확인서, 도시계획조례, 지구단위계획, 환지예정증명서 등 다양한 문서와 제도를 통해 해당 토지에 적용되는 규제를 정확히 파악해야 합니다.

한국의 토지이용 규제 시스템은 복잡하지만 체계적으로 구성되어 있어, 이를 제대로 이해하고 활용한다면 보다 안전하고 수익성 높은 부동산 투자가 가능합니다. 특히, 각 지역별로 다른 규제 내용을 확인하고, 도시개발사업 등 대규모 개발 계획이 있는 지역의 경우 관련 정보를 충분히 수집하는 것이 중요합니다.

공적규제는 제한으로만 볼 것이 아니라, 토지의 가치와 잠재력을 평가하는 중요한 지표로 활용할 수 있습니다. 따라서 부동산 관련 의사결정 전에 반드시 관련 규제를 철저히 검토하고, 필요시 전문가의 조언을 구하는 것이 현명한 투자 전략이 될 것입니다.

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레퍼런스

[1] 토지적성평가제도 https://lsa.lx.or.kr/lsa/toji.do
[2] [PDF] Planning Law and Development Process in South Korea https://openaccess.city.ac.uk/id/eprint/31854/1/CLS%20WP%202023%2008%20Planning%20Law%20and%20Development%20Process%20in%20South%20Korea.pdf
[3] 토지이용계획확인서 열람 발급 방법 - 네이버 블로그 https://blog.naver.com/openland9/223059229029
[4] 서울특별시 도시계획 조례 - 자치법규정보시스템 http://www.elis.go.kr/allalr/selectAlrBdtOne?alrNo=11000131000007&histNo=101&menuNm=main
[5] 서울도시계획포털 사이트에서 서울시 '지구단위계획' 확인하는 방법 http://top-bd.com/bbs/board.php?bo_table=investment&wr_id=64
[6] 도시개발사업 절차(환지방식) 쉽게 설명하기 - 네이버 블로그 https://blog.naver.com/ychwan_2002/222346303881
[7] 토지이용규제 제도개선을 위한 유사규제 지역·지구등 분석방법 연구 https://www.krihs.re.kr/gallery.es?mid=a10605000000&bid=0029&act=view&list_no=29464
[8] [PDF] The Governance of Land Use in Korea | OECD https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2019/08/the-governance-of-land-use-in-korea_a3560869/fae634b4-en.pdf
[9] 토지이용계획확인원, 이것만 알면 끝! 꼼꼼하게 확인하고 안전한 ... - 뉴닉 https://newneek.co/@newskr/article/14990
[10] [업무] 지구단위계획 확인 방법 3가지 (토지이음 / 서울 ... - 인생의 건물주 https://ownerofmylife.tistory.com/6
[11] 도시개발사업과 환지예정지 지정 - 네이버블로그 - NAVER https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=rupin3&logNo=222310694524
[12] [닥집 부동산 정보] "토지이용계획" 쉽게 알아보기! https://doczip.tistory.com/31
[13] The Governance of Land Use in Korea - OECD https://www.oecd.org/en/publications/the-governance-of-land-use-in-korea_fae634b4-en.html
[14] 토지이용계획확인신청 | 민원안내 및 신청 - 정부24 https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?HighCtgCD=&CappBizCD=15000000013
[15] 지구단위계획 정책정보 상세보기 - 국토교통부 https://www.molit.go.kr/USR/policyData/m_34681/dtl?id=62
[16] 토지이음 http://www.eum.go.kr
[17] [PDF] 202211-national-land-use-planning-system-south-korea.pdf https://events.development.asia/system/files/materials/2022/11/202211-national-land-use-planning-system-south-korea.pdf
[18] 토지이용계획확인원 열람, 분석 - 네이버 블로그 http://blog.naver.com/dywjdi/221789303797
[19] NATIONAL LAND PLANNING AND UTILIZATION ACT https://elaw.klri.re.kr/eng_service/lawView.do?hseq=46666&lang=ENG
[20] 토지이용규제지역∙지구도 - 환경공간정보서비스 - 환경부 https://egis.me.go.kr/intro/use.do
[21] Urban Planning System of Seoul - | 서울정책아카이브 Seoul Solution https://www.seoulsolution.kr/en/content/6310
[22] [HWP] 적성평가에 https://www.molit.go.kr/LCMS/DWN.jsp?fold=law&fileName=%ED%86%A0%EC%A7%80%EC%9D%98_%EC%A0%81%EC%84%B1%ED%8F%89%EA%B0%80%EC%97%90_%EA%B4%80%ED%95%9C_%EC%A7%80%EC%B9%A8_%EA%B0%9C%EC%A0%95%EC%95%88_%EC%8B%A0%EA%B5%AC%EB%8C%80%EB%B9%84%ED%91%9C%28%ED%99%88%ED%8E%98%EC%9D%B4%EC%A7%80%29.hwp
[23] Restrictions on land use - K-Developedia https://www.kdevelopedia.org/Development-Overview/all/restrictions-land-use--83.do
[24] Prom https://www.prom.space
[25] [PDF] Guidelines for land-use planning https://urban.pusan.ac.kr/bbs/urban/3420/424820/download.do
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[27] Chapter 5. Land Use Planning and Compensation in Korea https://www.degruyter.com/document/doi/10.1515/9780824846367-007/html
[28] Land Use Planning - Opportunities for Public Input https://extension.psu.edu/land-use-planning-opportunities-for-public-input
[29] Municipal Land Use Planning By-law, 2022 - Cape Agulhas By-laws https://capeagulhas.openbylaws.org.za/akn/za-wc033/act/by-law/2022/municipal-land-use-planning/eng@2022-07-15
[30] 토지이용계획 > 토지이용계획 열람 상세보기 - 토지이음 https://www.eum.go.kr/web/ar/lu/luLandDet.jsp
[31] Land Use Applications | Collier County, FL https://www.colliercountyfl.gov/government/growth-management/divisions/planning-and-zoning-division/land-use-applications
[32] 토지이용계획 > 토지이용계획 열람 상세보기 - 토지이음 https://www.eum.go.kr/web/ar/lu/luLandDet.jsp?selSido=11&selSgg=680&selUmd=0104&selRi=00&landGbn=1&bobn=0018&bubn=32&pnu=1168010400100180032&sggcd=undefined&isNoScr=script&mode=search&selGbn=umd&s_type=1&add=land
[33] Land Use Application Processing & Forms | Casa Grande, AZ https://casagrandeaz.gov/241/Land-Use-Application-Processing-Forms
[34] 토지이용계획 > 토지이용계획 열람 상세보기 | 토지이음 https://www.eum.go.kr/web/ar/lu/luLandDet.jsp?pnu=2714010900109320116&isNoScr=script&mode=search
[35] Get a Land Use Verification Letter - Salem, Oregon https://www.cityofsalem.net/business/land-use-zoning/land-use-application-process/get-a-land-use-verification-letter
[36] 토지이용계획확인서 - 신탁원부 인터넷발급 https://24minwon.net/28/?idx=18
[37] 토지이용계획 > 토지이용계획 열람 상세보기 | 토지이음 https://www.eum.go.kr/web/ar/lu/luLandDet.jsp?pnu=2623011000105040004&isNoScr=script&mode=search
[38] 자치법규정보시스템 https://www.elis.go.kr
[39] 자치단체별 자치법규 - 자치법규정보시스템 https://www.elis.go.kr/locgovalr/locgovClAlrList
[40] 자치법규(조례 및 시행규칙) | 지자체 건축법제 정보 https://brb.auri.re.kr/menu.es?mid=a10201020000
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[42] 자치법규정보시스템 > 통합검색 https://www.elis.go.kr/main/totSrchList
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[44] 전체 자치법규 https://www.elis.go.kr/allalr/allAlrList?ctpvCd=47&sggCd=130
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[47] Zoning Ordinances: Definition & Codes - StudySmarter https://www.studysmarter.co.uk/explanations/architecture/land-and-property-management/zoning-ordinances/
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[49] Urban zoning and how it can make cities liveable | Bolt Blog https://bolt.eu/en/blog/urban-zoning/
[50] 화성시 자치법규 정보시스템 http://jachilaw.com/GG-HS2/law_now.asp?mode=field&ftype=jk&div=1&field=08&name=%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%C8%AD&jang=01&jname=%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD
[51] [PDF] Land‑use Planning Systems in the OECD https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2017/05/land-use-planning-systems-in-the-oecd_g1g74959/9789264268579-en.pdf
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[53] Lessons on Local Government https://www.lessonsonlocalgovernment.org
[54] 토지이용계획열람 - 토지이음 https://www.eum.go.kr/web/ar/lu/luLandDet.jsp?selSido=11&selSgg=110&selUmd=0155&selRi=00&landGbn=1&bobn=0161&bubn=11&pnu=1111015500101610011&sggcd=undefined&isNoScr=script&mode=search&selGbn=umd&s_type=1&add=land
[55] Unit of General Local Government (UGLG) - HUD Open Data Site https://hudgis-hud.opendata.arcgis.com/datasets/97c733d6b4504d6ebbb111b7061ab393_16/about
[56] 지구단위계획구역 지정여부 확인 방법, 지구단위계획 내용확인 및 ... https://blog.naver.com/rladutod/221885253373
[57] Welcome to Local Government and Community Development | Local ... https://lgcd.punjab.gov.pk
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[59] Local governments | USAGov https://www.usa.gov/local-governments
[60] 지구단위계획 변경 알아보는 방법 : 네이버 블로그 https://blog.naver.com/rladutod/222008964852
[61] Plans for your area - Planning.nsw.gov.au https://www.planning.nsw.gov.au/plans-for-your-area
[62] 지구단위계획 열람 : 부산광역시 분야별 통합 https://www.busan.go.kr/depart/agora070501?curPage=3
[63] DILG: Department of the Interior and Local Government ... https://www.dilg.gov.ph
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[67] Urban Development Act - 대한민국 영문법령 https://elaw.klri.re.kr/eng_mobile/subjectViewer.do?hseq=56314&type=subject&key=18&pCode=246&pName=User+of+Public+Property
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[70] 「석수역 주변 도시개발사업」환지예정지 지정 공고 - 안양도시공사 https://www.auc.or.kr/bmacamp/board/read?boardManagementNo=8&boardNo=29242&page=433&searchCategory=&searchType=&searchWord=&menuLevel=2&menuNo=41
[71] [PDF] The Study on Application Scheme of Land Readjustment in National ... https://openjicareport.jica.go.jp/pdf/11130655_07.pdf
[72] [PDF] 3월 1차 진전면 이장회의 - 창원시청 https://www.changwon.go.kr/cwportal/cmsfile/download.do?idx=465524&fsiz=982389
[73] 도시개발법 시행령 - 대한민국 영문법령 - 한국법제연구원 https://elaw.klri.re.kr/kor_service/lawView.do?hseq=61097&lang=ENG
[74] 홈>도시개발>도시개발사업의 이해>사업방식 | 도시·주택 - 인천광역시 https://www.incheon.go.kr/build/BU040103
[75] [PDF] Global Experiences in Land Readjustment - UN-Habitat https://unhabitat.org/sites/default/files/documents/2019-05/global_experiences_in_land_readjustment_urban_legal_case_studies_volume_7_1.pdf
[76] Comparative study of land readjustment policy implementation ... https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/16874048.2024.2393468
[77] 공적규제지역에 대하여.. | Q&A | Q&A/FAQ | 참여광장 - 국토연구원 https://www.krihs.re.kr/board.es?mid=a10405010000&bid=0036&act=view&list_no=378327&tag=&nPage=131
[78] [PDF] Land Management Information System in Korea https://www.krihs.re.kr/data/en_news/LMIS(final).pdf
[79] Land Use Planning & Zoning Certificate Courses Brochure https://www.canr.msu.edu/resources/land-use-planning-zoning-certificate-courses-brochure
[80] 토지이용계획확인서 발급방법 수수료 추가정보 - 유익상자 https://youikbox.tinkertailorsoldier.com/entry/%ED%86%A0%EC%A7%80%EC%9D%B4%EC%9A%A9%EA%B3%84%ED%9A%8D%ED%99%95%EC%9D%B8%EC%84%9C-%EB%B0%9C%EA%B8%89%EB%B0%A9%EB%B2%95-%EC%88%98%EC%88%98%EB%A3%8C-%EC%B6%94%EA%B0%80%EC%A0%95%EB%B3%B4
[81] Physical and Land Use Planning Act - Kenya Law https://new.kenyalaw.org/akn/ke/act/2019/13/eng@2022-12-31
[82] Land use planning - Ministry of the Environment https://ym.fi/en/land-use-planning
[83] 토지이용계획확인원 확인서 무료 열람 발급 항목별 의미 - 네이버블로그 https://blog.naver.com/newchance123/223282741088
[84] Zoning: Urban Planning Process of Dividing Land - Spot Blue https://www.spotblue.com/wiki/zoning/
[85] 김포시 도시계획 조례 - 자치법규정보시스템 https://www.elis.go.kr/allalr/selectAlrBdtOne?alrNo=41870124264096&histNo=037&menuNm=main
[86] [PDF] Legal frameworks for sustainable urban development https://www.e3s-conferences.org/articles/e3sconf/pdf/2024/57/e3sconf_joe4_01022.pdf
[87] SEOUL METROPOLITAN GOVERNMENT ORDINANCE ON URBAN ... https://legal.seoul.go.kr/legal/english/front/page/law.html?pAct=lawView&pPromNo=5530&pTabType=history
[88] Revisions to the District Unit Plan's (DUP) Establishment Standards https://vmspace.com/eng/news/news_view.html?base_seq=MTExMA%3D%3D
[89] Planning Unit - Rukungiri District Local government https://rukungiri.go.ug/planningunit.html
[90] Planning Unit - Lira District https://liradistrict.com/planning-unit/
[91] 국토교통부_(도시계획)지구단위계획정보_20240711 - 공공데이터포털 https://www.data.go.kr/data/15047833/fileData.do
[92] Neighbourhood planning - GOV.UK https://www.gov.uk/guidance/neighbourhood-planning--2
[93] [PDF] TRAINING CIRCULAR Land Readjustment Method for Urban https://documents.doptcirculars.nic.in/D2/D02trn/12040-04-2015.pdf
[94] 홈>도시개발>도시개발사업의 이해>사업절차 | 도시·주택 - 인천광역시 https://www.incheon.go.kr/build/BU040102
[95] [PDF] case study land readjustment in japan - World Bank Document https://documents1.worldbank.org/curated/en/481571569562840686/pdf/Land-Readjustment-in-Japan-Case-Study.pdf
[96] The Land Readjustment Program - | 서울정책아카이브 Seoul Solution https://www.seoulsolution.kr/en/content/land-readjustment-program-0