서울 한강변 아파트촌, '편의점 사막'의 딜레마

편의시설 접근성 격차, 도시 내 새로운 불평등으로 대두

서울의 한강변을 따라 늘어선 고급 아파트단지들. 흔히 '한강뷰'라는 프리미엄을 내세워 높은 가격에 거래되는 이 아파트들이 정작 일상적 편의시설 접근성에서는 심각한 결핍을 겪고 있다는 사실이 최근 주목받고 있다. 소위 '편의점 사막'으로 불리는 이 현상은 단순한 불편함을 넘어 도시 내 새로운 형태의 불평등으로 확산되고 있다.

"가장 가까운 편의점이 마을버스로 3정거장 거리에 있어요. 급히 필요한 물건이 있을 때마다 매번 버스를 타고 나가야 한다니까요."

한강변 A아파트에 거주하는 김모씨(42)의 말이다. 그의 주거단지는 서울 시내에 위치하고 한강의 탁 트인 전망을 자랑하지만, 편의점 하나 없는 '상업 불모지'로 전락했다. 편의점이 없다는 것은 곧 다른 소매점이나 생활밀착형 상점도 찾아보기 어렵다는 의미다.

편의점의 역설, '골든 로케이션'에 없는 이유

편의점 업계 전문가들은 이러한 현상을 '임대료의 역설'로 설명한다. 일반적으로 편의점이 수익을 내기 위해서는 '1.5일 매출 법칙'이 적용된다. 즉, 한 달 임대료가 편의점 1.5일 매출액과 비슷한 수준이어야 점주가 적정 이익을 확보할 수 있다는 것이다.

"서울 한강변 아파트 상가의 경우, 17.8평(약 59㎡) 기준으로 월 임대료가 대단히 높은 수준입니다. 명동은 1,000만원, 강남역 인근은 850만원 정도에 달하죠. 이런 임대료를 감당하려면 하루 매출이 700~800만원은 되어야 하는데, 이는 대부분의 편의점에서 현실적으로 불가능한 숫자입니다."

편의점 컨설턴트 박종현씨(48)의 설명이다. 결국 임대료가 너무 비싸서 편의점이 들어설 수 없는 '역설적 상황'이 발생하는 것이다.

온라인 쇼핑의 대두, 문제 해결사인가 가려진 본질인가

일부에서는 쿠팡, 마켓컬리 등 빠른 배송을 내세운 온라인 쇼핑몰의 성장이 이러한 편의점 접근성 문제를 상쇄한다고 주장한다. 그러나 전문가들은 이는 단지 표면적 현상일 뿐이라고 지적한다.

"온라인 쇼핑몰은 계획된 구매에는 적합하지만, 갑작스러운 필요나 즉각적인 소비재 구매에는 한계가 있습니다. 심야나 새벽에 약이 필요하거나, 회의 직전에 배터리가 필요할 때 등 긴급한 상황에서는 여전히 물리적 접근성이 중요합니다."

한 도시계획 전문가의 말이다. 그는 "온라인 쇼핑몰의 등장은 편의점 부재의 원인이 아니라 그 결과로 인한 공백을 부분적으로 메우는 현상"이라고 덧붙였다.

상업 공간의 불균형, 도시 계획의 실패인가

서울 도심 내 이러한 '편의점 사막' 현상은 도시 계획 측면에서도 시사하는 바가 크다. 고급 주거지역으로 인식되는 한강변 아파트단지에서조차 기본적인 상업 인프라가 부족하다는 것은 서울의 도시 계획이 주거와 상업의 균형을 제대로 이루지 못했음을 보여준다.

"아이러니하게도 이런 현상은 강남 일대의 상업지구 쏠림 현상과도 연관이 있습니다. 상업 시설이 특정 구역에 과도하게 집중되면서 인근 주거지역은 오히려 상업 공백 지대가 되는 경우가 많습니다."

한 도시지리학자는 "이는 단순히 시장 논리만으로는 해결되기 어려운 도시 계획의 문제"라고 지적한다.

주민들의 대응과 미래 전망

이러한 상황에서 한강변 아파트 주민들은 다양한 방식으로 대응하고 있다. 일부 단지에서는 주민 공동구매 모임을 만들어 정기적으로 대량 구매를 진행하기도 하고, 아파트 단지 내 작은 공동 구판장을 운영하는 시도도 있다.

"임대료를 낮추기 위해 단지 내 상가의 일부를 주민 공동체가 직접 운영하는 방안도 검토 중입니다. 이윤보다는 서비스 접근성에 초점을 맞춘 접근이죠."

A아파트 입주자대표회의 관계자의 말이다. 그러나 이러한 노력에도 불구하고 근본적인 임대료 문제가 해결되지 않는 한 '편의점 사막' 현상은 쉽게 해소되기 어려울 전망이다.

전문가들은 장기적으로는 상업공간에 대한 임대료 상한제나 필수 생활시설에 대한 인센티브 등 정책적 접근이 필요하다고 입을 모은다. 또한 도시계획 단계에서부터 주거와 상업의 균형 있는 배치를 고려해야 한다는 지적도 나온다.

한강변의 멋진 전망과 접근성 좋은 편의시설 사이에서 서울 시민들의 선택은 계속될 전망이다. 그리고 이 선택의 배후에는 결국 땅값과 임대료라는 냉정한 경제 논리가 작동하고 있음을 부인하기 어렵다.​​​​​​​​​​​​​​​​